杭州房贷新政实施细则有望下周一前出台

钱塘在线

首付与贷款利率双双下调，无疑成为欲购房族的一大利好消息，但杭州人的反应似乎并不热烈，昨天，据杭州几家银行个贷部相关负责人透露，目前，前来咨询房贷新政实施细节的客户较多，但因新政为框架性条款，一些具体实施细则问题，各家银行仍在等待总行通知，各金融机构有望在10月27日前完成实施细则的拟定工作。
“老房贷”能否享受新政策？
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根据央行政策，目前，首套房购买者可以享受到两大利好：一是只要是普通住宅的购买者，首付比例都可降为20%；二是按揭利率可最低下浮为贷款基准利率的0.7倍，而之前对于首次购房者，杭州各大银行普遍执行的是0.85倍左右。
昨天，杭州很多房贷客户咨询最多的问题是“老房贷能否享受新政策，贷款基准利率能否下调”？
对此，央行新闻发言人给出的说法是：对于已发放的商业性个人住房贷款尚未偿还部分，其利率调整主要取决于两个因素：一是金融机构对借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否属于普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素的综合评估；二是贷款合同对于贷款利率调整方式的约定。金融机构应按原贷款合同约定条款，在综合评估风险的基础上，自主确定已发放商业性个人住房贷款尚未偿还部分的利率水平。
此外，央行还要求各金融机构保持借款人偿还住房贷款月支出不高于其月收入50%的政策不变，有利于防范信贷风险，并从偿付能力角度合理引导居民住房需求。
10月27日优惠与否的分水岭
具体到杭州个贷市场，杭州多家银行的个贷部负责人表示，根据此次出台政策的要求，各金融机构将在10月27日前完成实施细则的拟定工作，因此，明确说法要根据各银行总行下发的文件来确定。
“这要看各家银行下发的新政实施细则了，目前从央行文件字面上理解，老的房贷基准利率享受下浮优惠的可能性不大”。渤海银行杭州分行按揭业务部相关负责人华磊认为，基准利率0.7倍的优惠利率只是针对10月27日起以后买首套房的杭州市民，如果老的房贷要享受这个优惠，那就要涉及修改当初的贷款合同，工作量庞大，如此实施的可能性微乎其微。
另外，还要看合同生效时间。“如果合同条款生效时间在10月27日以后，就可以搭这趟顺风车了。”某商业银行个贷部负责人说，客户能否享受优惠，关键看抵押登记日，即合同条款生效时间。这个时间在房贷合同上有明确注明，一旦这个时间点确定，一般是无法同银行协商更改的。
当然，这一新政对于老房贷客户来说也不是毫无利好可言。如果你与银行当初签订的房贷合同是按年度来调整房贷利率的，那么，在2009年1月1日后，就可以享受利率下调的优惠了。
进入降息通道不妨调整还贷方式
值得提醒的是，在进入降息通道后，固定利率房贷早已失去了其在加息时的光环，浮动利率方式成为房贷客户降低利息支出的法宝。
2005年3月，央行规定利率的调整周期可由“一年一定”改为由“借贷双方按商业原则确定，可在合同期内按月、按季、按年调整，也可以采用固定利率的确定方式”。
换言之，客户申请一年期以上的个人住房按揭贷款其贷款利率调整方式可以实行“次年1月1日”调整；也可以实行“按月”调整，即调整后的合同贷款利率自人民银行贷款基准利率调整后的第一个结息日的次日起开始适用。对此，相关理财师建议，在降息背景下，新的房贷客户在签订合同时，不妨选择按月或按季节贷款利率调整方式，以节省贷款利息开支。