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回暖的不仅仅是新房市场，二手房市场也在节后出现了销售量大幅增加的情况，各大中介也迎来了久违的忙碌。记者在望京、双井、亚运村、和平里等区域的中介门店，都看到了门庭若市的景象。
北京市房地产交易网的数据显示，2月份全市存量房网上签约套数达9373套，创下了13个月以来的新高。
昨天位于东三环附近链家销售点的一名销售人员告诉记者，目前买二手房的人实在太多了，他手里的客户都快带不过来了，但与以往不同的是，现在买房的基本都是有自住需求的客户，投资者非常少。据该销售员经验，现在10家客户里，可能有一个投资者，剩下9家客户中，还有8家是打算五一结婚买房的小夫妻，所以，80—100平方米左右的两居室是现在最抢手的户型，而太大或太小的户型成交相对少一些。
看好后市上调价格
随着市场成交的回暖，不少开发商认为楼市已经走出低谷，进入上升通道，出于对后市良好的预期，部分项目也相应地上调了价格。
据了解，大望路的珠江帝景价格上调1500元/平方米左右，平均价格已经回到20000元/平方米以上。南城的文成建筑把特惠调回了原价，前后相差近3500元。广渠门的冠城名敦道、万科紫苑等都尝试小幅上调价格数百元。
对于目前不少开发商准备调高售价，记者采访了相关的项目负责人。他们都表示，调价的原因是销售形势转好，比较看好后市。北京金都地产总经理高宏标表示，要是销售形势继续走好，该项目也不排除涨价的可能性。首先该项目仅剩下100多套房了，销售压力不大。其次，项目目前销售得很好，如3月15日，该项目当日成交40多套，成交金额破亿。
据了解，富力地产的一些项目也准备调价。2月份，富力地产北京的项目销售了6个多亿，3月份截至15日，北京的项目就卖了4个多亿，估计3月份能卖到八九个亿。销售情况如此好，富力地产也在准备调价。
三大因素促暖
中经联盟秘书长陈云峰认为，促使楼市出现回暖的主要原因有三：一、政府出手救市，给了市场一定信心。二、开发商在2007年迷失过，但在2008年积极回调价格、促销，切实降低了房价。三、刚性需求开始入场。目前的买房者，90%都是年轻人，很多都是要等着房子结婚的，这样的刚性需求在去年被压抑了，2009年初，在政策促进和房价的回调下，集中释放出来。
北京金都地产总经理高宏标表示，成交量止跌回暖，显示出楼市在经历了一年多时间供需双双观望的局势后，市场终现松动。开发商对房地产项目售价的制定趋于理性，逐步贴近了购房人的心理价位，触动了消费的反弹。
协成机构副总经理缪培丹认为，目前市场销售形式好转的主要原因是由于近期部分楼盘开出一批特价、降价房所致，如珠江帝景、文成建筑等项目春节期间推出的特价房由于价格诱人，成交情况都很理想；其次，两会过后，不少购房者认为近期后市利好政策出台可能性已不大，不再观望而释放需求；再者，对二套住房贷款的限制松绑也使得部分投资型需求重新进入市场。预计近两个月市场成交还会持续小幅上涨的趋势。
倒春寒的六大潜因
没有人否认楼市迎来了期盼已久的回暖，但是此次的回暖能否证明楼市的春天已经到了呢？楼市真的开始触底反弹了吗？业内不乏乐观者，认为楼市的冬天已经过去，到了触底反弹的阶段，加价销售增加利润才是硬道理。
富力地产联席董事长、总裁张力就是乐观派的代表，依据就是富力地产今年以来的销售业绩全面开花，2月份成交额大概23个亿，破历史纪录。所以，张力公开表示：“楼市开始复苏了，市场开始变好了。”同时，基于这种认识，富力开始对部分城市的部分项目进行价格回调，最高幅度达5%。
相对于张力的乐观，更多的业内人士却持谨慎态度，认为当下的暖意究竟是春天的前兆还是一小波行情的短暂释放，目前还很难判断，即便是春天的前兆，也要提防“倒春寒”的可能性。
这些业内人士看来，在世界经济走势不容乐观的大背景下，房价还没有调整到真正的底部，而且中央政府也没有推动房价的意图，再加上现有的巨大存量房和企业资金链的压力，现在说楼市复苏为时尚早。
有开发商提醒纷纷开始涨价的同行们：“现在过于乐观，犯的错误可能是致命的。”
1 大环境不容乐观
阳光100置业集团常务副总裁范小冲认为，楼市的大背景没有变化，仅凭近期销售量回升就判断楼市已经回暖，甚至开始反弹，有些过于乐观了。
范小冲的依据是：“从经济环境上看，国际金融危机不但没有结束的迹象，而且开始向实体经济蔓延，很可能会带来第二轮金融危机，作为世界经济一部分的中国经济还没开始回暖。从市场环境看，市场上巨大的库存量依然存在，而且在相当长一段时间内，楼市供大于求的状态很难改变。从资金链看，开发商的负债率、现金流没有大的改善。再加上出口、就业的不景气没有改善，中国未来经济的不确定性……因此楼市还没到真正回暖的时候。”
中经联盟秘书长陈云峰也持同样的看法，并认为“楼市目前的暖意只能是微调，并不能在根本上扭转局势。”
SOHO集团董事长潘石屹则认为，房地产市场能不能回暖最重要是取决于中国的经济能不能回暖，“如果有中国经济回暖的前提，房地产的回暖就可以持续下去。”
据报道，国际货币基金组织（IMF）在4个月的时间两次下调2009年全球经济增长预期，从2008年10月份的3%，调低到11月份的2.2%，再到今年1月份的0.5%，为二战后最低增速。近日，IMF总裁多米尼克·斯特劳斯-卡恩甚至公开表示全球经济2009年将出现负增长。
2 房价尚未见底
广州市番禺祈福新邨房地产有限公司董事长彭磷基在两会期间接受媒体采访时表示：“现在房子的卖价已经是成本价，甚至有些房子的卖价比成本价还低，很难再降了。”
这一观点却遭到同行们的反驳。中坤集团董事长黄怒波就是其中一个反驳者。
黄怒波告诉记者，市场的确出现了一些低于成本价销售的项目，“有开发商在地价高峰期拿的土地，加上这两年财务成本的上升，原来预计能赚5000元的，可能现在只能赚1000元了，这时再降2000元，就低于成本价了。因此，的确有项目房价已经到了成本价”，但他同时指出，这并不能说明房价到了底部，因为“商品的价格制定要遵循市场原则，房价的合理价位应该取决于购房者的承受能力，而不是开发商的开发成本。“开发商因为对市场风险的判断失误导致成本过高发生的损失，不应该由消费者承担，”黄怒波说，“房价再降5%-10%，也不奇怪。”
采访中，大部分接受采访的业内人士都表示，虽然大幅下调的可能性不大，但目前的房价仍尚未触及真正的底部。
另据戴德梁行最新数据，目前中国房地产市场下滑态势仍在持续，2月份中国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.2%，降幅比1月扩大0.3个百分点，为自去年12月首次出现同比下降后，连续第三个月跌幅持续扩大；环比亦降0.2%。
3 调价太过乐观
随着销售量的回升，部分项目悄悄提高了价格，涨幅从数百元到数千元不等。北京市统计局的数据显示，2月份北京市新建住宅价格同比上涨0.1%。
中远地产华北区域总经理李文杰认为，楼市的回暖使一些开发商信心倍增，追求利益最大化的本性又显现出来，不少项目开始提高售价，想借此再大赚一把，但这样做是十分危险的，很有可能使刚有起色的房地产市场再度陷入低迷。
“价格再上涨就会和买房人的预期又形成新的差距，引起新的观望”，进而“可能引发倒春寒”，李文杰提出了警告。
据房地产交易管理网数据显示，只有降价的楼盘销售情况不错，而采取坚守价格策略的楼盘，成交量普遍偏低。北京市房协副秘书长陈志表示，今年1月底，全市有97个项目的价格调整到2007年一季度水平，占在售项目的40%。这些项目取得了较好的销售效果。
万年基业总裁黄玺庆对目前因降价产生的销售量上升，并不乐观。他坦言不看好部分项目的调价行为，“之所以能热销，是因为房价下调了，如果涨上去，估计又不好卖了。各项目还应谨慎点。”
不过，也有业内人士认为不用对这种涨价担心。陈云峰认为这属于市场的正常涨跌，而且不可能出现大幅度涨价，因为“经过07年的疯狂、08年低落，开发商都有所顾及”。
对房价上涨，有业内人士提醒购房者不要恐慌，“不排除部分开发商利用消费者‘买涨不买跌’的心理进行试探性涨价的可能，你一慌，就中计了。”
4 政策无意救价
自去年以来，政府出台了一系列的政策，推动住房消费。两会过后，加大保障力度、促进楼市稳定发展被视为楼市发展的基本方向。
这些政策出台后，的确起到了启动购买力、促进消费的作用，营业税的减免促进了春节后二手房市场的销售；二套房贷的解禁、限外令的暂停执行、房贷利率七折等政策促进了新房市场的活跃。这让部分开发商认为政策对房地产都是利好，如今楼市开始触底反弹，可以提价了。但也有清醒的开发商对此表示担忧。
中坤集团董事长黄怒波认为，虽然此前出台的系列政策对楼市而言都是利好，但是，把政府力图稳定市场、恢复市场活力的意图解读为“救企业救价格”，应该是“开发商们误读了政策，一厢情愿地以为政府要救市，救房价”。
黄玺庆也认为，中央的政策并没有让房价上涨的意思，而是想促进交易量的上涨。因为只有交易量上去，才能推动购房消费，才能拉动与房地产业相关的几十个行业的发展。
政府的立场很明确，要稳定市场，促进消费，带动上下游产业。这时房价贸然上涨，必然会打破楼市的稳定，影响消费，绝不利于楼市的稳定。
在这样的情况下，“涨价的行为是一种对市场的错误判断”，黄怒波不无忧虑地提醒同行们，“现在过于乐观，犯的错误可能是致命的”。
5 资金链依然紧张
如果说房价是横亘在开发商和消费者之间的一道沟壑的话，资金链则是单独悬在开发商头上的达摩克利斯之剑。记者调查了几家房地产企业，多半企业表示，现在资金紧张。东四环某项目高层私下向记者诉苦，“我们现在非常缺钱”。而这样的苦衷，在当下的楼市绝非个例。
今年以来，银行贷款有所放松。不少开发商都明显感觉到银行的这种变化。黄怒波告诉记者：“现在贷款好谈了。去年银行根本就不跟你谈贷款的事情，今年以来，只要符合政策的贷款，都可以坐下来谈。从这点上讲，比去年的融资环境好多了。”
据悉，前两月新增贷款规模已达2.69万亿元，同比多增1.64万亿元，完成了今年计划新增贷款5万亿的一半还多。
这并不意味着所有的企业都能从中分一杯羹，缓解紧张的资金。据记者了解，对负债率太高的企业，银行还是严控贷款的，毕竟银行也要控制风险。为了解决资金链的问题，北京、广州一些楼盘不赚钱，甚至低于成本价也要买楼。毕竟，这时候活命才是最重要的。
协成机构副总经理缪培丹认为，不少开发商确实存在资金链紧张的事实，原因在于07年中后期不少开发商天价拿地囤积，占用了大量资金，进入楼市调整期后，楼市整体成交量惨淡，项目销售受阻，资金回笼速度放缓，不少开发商尤其是中小型开发商的资金非常紧张；其次，之前金融信贷政策的调整，09年以前执行的银根紧缩政策，也使得开发商的融资成为一大难题。
因此，亚豪机构副总经理高珊建议，资金紧张的开发商应积极顺应形势，在市场低潮期，“只有快速销售才能换取维持企业正常运营，乃至发展壮大的资金，才能抢占市场先机。”
6 存量房过多
2008年北京住宅销售大幅下挫，使得北京新房存量上涨。进入到2009年，如何消化这些存量房成为楼市的重中之重。据相关机构的统计，仅2008年住宅的存量，按照2008年的销售进度，需要消化18个月，这还不包括2009年的新增供应。由此可见，2009年成了名副其实的存量消化年。因此，业内人士认为，如此大的住宅存量，势必会对市场造成冲击，影响房价的走高。
缪培丹认为，存量房的消化过程必定会影响到后市新盘的开盘价格，供大于求的格局也会使楼市价格在短期内持续下滑的状态，随着存量房的消化，市场价格将会逐步恢复上扬，但这需要一段较长的时间。
据北京市统计信息网统计，北京市二手住宅交易价格从2008年8月份开始连续7个月持续下跌，与7月份相比，2009年2月份二手住宅销售价格下降3.2%。李文杰指出：“二手房价格的下降会直接影响到新房市场的价格，如果开发商再涨价会使更多的购房者将目光从新房市场转向存量房市场。”
后市预测
倒春寒是否会被触发，现在尚不得知，但今年楼市的一些特点，已经初步显现。
房价 涨跌互现
中经联盟秘书长陈云峰认为，07年的楼市只涨不跌，08年只跌不涨，这都不正常，到了09年，就该有涨有跌。他预测，在利好政策和合理房价的刺激下，正常的刚性需求被唤醒，逐步进入市场，符合市场需求的产品价格就会有所上调，而毫无特色的高价产品，则继续滞销，价格大幅回调，以适应市场，还有一部分产品则表现平稳。这样，整个市场涨跌互现，才会最终调整到位。
成交 自用为主
戴德梁行投资部董事叶建成表示，当经济形势下降时，住宅市场的需求以自用为主导。住宅市场的调整刚刚拉起序幕，在降价、减息、减税等刺激需求的手段用过之后，市场还需要一定的时期来逐渐恢复生气，这将是一个长期的过程。
土地 逐步复苏
中坤集团董事长黄怒波看好下半年的土地市场，认为，如果顺利的话，下半年北京土地市场将率先逐步回暖。因为相对于其他城市，北京房地产市场基本健康，土地供应总体控制得较好，再加上首都经济的优势，应该比其他城市提前复苏。但土地市场复苏的前提是楼市价位稳定了，复苏了，土地市场才可能有资金进入。
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二手房回暖业主涨价
近期，二手房市场交易量不断上涨，甚至一度超越了一手房的销售量，业界都乐观地估计，二手房市场开始回暖，不少业主也开始趁势涨价。
据我爱我家副总经理胡景晖分析，二手房销售回暖主要原因有三：第一，降息减税等国家各项利好政策的叠加效应，对购房人来说，有很大程度的促进。第二，受国家宏观调控影响，房价进入下降通道，许多购房者认为此时的房价已经到达自己的心理价位出手购买。第三，大量新楼盘的延迟入市，让出了市场上住宅的供应量，二手房正好满足了此时购房的需求。
虽然市场出现了业主加价的现象，但据我爱我家监测，涨价的业主尚属个别现象，并没有发现有业主普遍涨价的现象。不过，年初楼市淡季时业主的议价空间较大，而现在市场回暖，业主在议价方面让步较少，或者不接受议价。但胡景晖提醒加价的卖房者，心理预期过高只能会造成房子难出手。因此，房主还是要谨慎提价。
二手房交易回暖，也使得更多房源投入二手房市场。据房地产交易管理网的统计数据，截至3月17日，本市可售存量房从2月1日的7185套，迅速增长到13361套。
胡景晖认为，房源的增加表明很多的投资购房人认为现在是出售房屋的好时机，但是房源的增加并不是成交量增加的主要原因。也不会对房价带来太大影响，房价还将平稳发展。
在目前的市场环境下，胡景晖提醒购房者，该出手时就出手。“适合自己又是自己喜欢的房子并不是什么时候都有的。虽然房价调整基本处于平稳状态，但中意的好房子却不是时时都有。购房人不应仅仅贪图便宜，而忽略房屋内部结构是否适合自己，所以要注意出手动机和时机”。其次，卖房人应及时掌握市场动态，了解自己房子在二手房市场的价位和动态以及同等性价比的一手房的情况，不能因为目前市场购房需求增加而盲目涨价，这样是不可取的。最后，胡景晖认为议价空间不是不存在，每套房子都有适合它的价格，购房者和业主需要共同为房产找一个合适的价格，而不是单方面地定价。（鲁欢 赵丽萍 张蓓） |
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发表于 2019-4-6 15:27:43
