物业税：下一个房地产调控“利器”？

钱塘在线

     房子这点事儿：
    国务院5月底批转发改委关于2009年深化经济体制改革工作意见，再次提到“深化房地产税制改革，研究开征物业税”，并要求由财政部、税务总局、发改委、建设部具体负责。类似的“研究开征物业税”的通知已不是第一次发出，此次通知再次显示出国家对于开征物业税调控房地产市场的决心。业内人士关注，继2007年二套房贷政策之后，物业税是否将成为下一个房地产调控“利器”？
    从“空转”迈向落实
    虽然具体时间表至今尚未成型，但作为房地产税制改革的重要组成部分，开征物业税离我们越来越近了。
    所谓物业税，又称“财产税”或“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款。从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收。
    早在2003年10月，十六届三中全会上就曾提出，要“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。
    自2006年起，包括北京、深圳在内多个城市和地区对物业税征收进行了“空转”试点。所谓的“空转”是指没有进行实际收税，而是模拟操作步骤。
    物业税受到社会大范围的关注还是在《物权法》出台之后，2007年10月1日开始实施的《物权法》明确提出“公民的合法的私有财产不受侵犯”，而物业税就是公民要为得到保护的合法私有财产支付的税之一。在当年的十届全国人大五次会议审议的财政预算报告中，首次提出将“研究开征物业税的实施方案”。此后，每年的深化经济体制改革工作意见中都有“研究开征物业税”。
    有关专家评价说，国务院此次再度发布研究开征物业税的通知，实际上是将物业税提上研究立法的日程。中原房地产经纪有限公司总经理李文杰认为，目前，财政部和国家财政总局关于物业税征收的技术条件已经具备了，在几个城市模拟测试运行，如果政府需要征收，征收的条件也已经初步具备。
    稳房价的“杀手锏”
    经济学家易宪容认为，目前国内房地产税比重偏低，仅占全部税收收入的2.36%，占地方财政收入的比重也仅为8.12%。正因为这样，楼市炒房现象泛滥难止，个人住房消费也呈盲目扩张之势。
    易宪容指出，房地产税收政策的严重不足，造成了房地产市场严重的财富分配不公，也使房地产开发商缺乏生产中低端产品的动力。同时，持有较多住房的投机者也不愿把住房流入市场，从而人为制造房地产供求关系的紧张，不断地推高房价。
    开征物业税将是稳定房价的一把“杀手锏”。中央财经大学税务学院教授刘桓表示，“开征物业税将增加囤房捂盘者的持房成本，最终‘逼迫’炒房者降价出售存量房，平衡市场供需关系。”
    易宪容也认为，在房地产炒作较为严重的地方，通过开征物业税，将使房地产炒作者颗粒无收，那么国内房地产的价格一定会回落到真实的市场价格上来，市场泡沫也会自然消退。
    与此同时，我国目前调控房地产市场的税收手段主要集中于住房交易环节的营业税和个人所得税。对房地产交易环节征收重税，虽然起到了加大住房投机成本、抑制投机需求的作用，但在供求紧张的市场环境下，这些税收成本最终多是转嫁到购房者身上。
    国家信息中心在其发布的经济形势预测分析报告中指出，较高的交易税和零持有税使得一部分居民保有住房的意愿增强，也限制了存量房地产的正常流转，更加剧了住房供应矛盾。从国外的经验看，目前的税收调节只能作为一种权宜之计，房地产税收调节应该以物业税等保有阶段的税种为主。物业税不仅有利于打击房地产投机、稳定房价，而且有助于改善地方税收结构、推动城市可持续发展。
    尚需更充分的研究
    业内人士认为，开征物业税是“实属必然”，只是目前尚需更加充分的研究和准备。
    易居中国房地产研究院综合部部长杨红旭告诉记者，开征物业税关键是税基和税率分类的确定问题。只要根据拥有房产的质量、档次、套数相应的确定税基和税率，只有一套普通住宅的家庭就不需要担心。
    虽然在国外物业税的征收十分普遍，但其具体的操作方式却不能直接移植和复制。北京大学房地产研究所所长陈国强指出，在美国，不动产税已经占当地政府财政收入的40%至50%。但是由于中国的房屋情况差别很大，存在像公房、单位集资建房、商品房等各种类型的住房，而且不同城市的房价有较大差异，因此首先需要解决如何统一的问题。
    社科院城市发展与环境研究中心研究员牛凤瑞指出，国外的物业税是基于产权私有基础上的财产持有税，而在我国，土地属于国家，转让的只是使用权。如果开征物业税，必须考虑政策的衔接性，对于已经买房交纳了70年土地出让金的房主业主，他们是否需要在70年之后再交纳，或者如何核定他们目前应该交纳的物业税也是需要明确的地方，这中间需要深入的研究。
    陈国强认为，对于征税条件、课税标准和税率的确定，也存在很大争议。一次性付清的土地出让金转化为分年限支付的物业税，将引起相关利益集团的博弈。
    在我国现在的房地产开发中，开发商一次性交付土地出让金购买国有土地70年的使用权，随后开发商在开发中，将这一使用权平摊到每套商品房中，转让给购房人。如果开征物业税，则土地出让金将失去法理依据。开发商的开发模式或多或少将发生改变。这种改变将对未来房地产市场产生怎样的影响也值得深入研究。