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在一系列房地产调控组合拳中，对购房者影响最大的“左右拳”是差别化的住房信贷政策和引导个人住房消费的税收政策。如今，差别化信贷政策已经实施，市场各方都在猜测税收这只“靴子”将在何时，以何种方式落地。
有分析人士指出，先打出去的信贷调控这一拳，已对房价产生了很强烈的震慑作用，一线城市周边地区房价已率先下跌，投资客的抛盘大量涌现。因此，税收这一拳的击出时机就掌握在调控部门手中，引而不发，视楼市走向相机抉择，其威慑作用可能更加有效。
而在方式的选择上，近期传闻比较多的有“住房消费税”、“住房保有环节税”和“房产税”。但财政部财科所研究员孙钢认为，从保有环节来看，房产税是最具可操作性的税种。
炒房所得或征重税
国发10号文明确要求加快研究制定政策的还包括调节个人房产收益的税收政策。
日前，济南媒体报道，从3月25日起，济南对二手房交易按买卖差价20%的个人所得税率征收，原来执行的按总价1%的税率政策废止。税务专家认为，一旦济南的做法向全国推广，将对炒房者造成沉重打击。
根据个人所得税法及实施条例，个人转让住房作为财产转让，以转让房产的收入额减除房产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，适用20%的税率。但由于个人住房的原值不好确定，国家税务总局曾在2006年发布《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，对纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，可由主管税务机关按纳税人住房转让收入的1%核定应纳税额。
以一套100平米的房子计算，假设购入时单价为每平米5000元，出售价格为每平米1万元，按1%的转让收入核定税率算，应纳税款为1万元；若以差价的20%计算，应纳税额则为10万元。
一旦二手房交易全部按照差价的20%征收个人所得税，投机购房者的房产收益将大大降低，但还是会存在税负转嫁的问题。
链家房产中介的一位人士透露，无论用哪种方法计税，房产中介都有办法帮助购房者把税负降低。如果按照1%的核心税率征收，买卖双方可以签订阴阳合同，降低税负；如果是采用转让差额的20%征收，房产中介可以把原值和装修费等合理费用做高来降低税负.
消费税试点有待商榷
在税收政策“靴子”究竟是何种形式落地的议论中，重庆市的“特别住房消费税”相较于“住房保有环节税”和“房产税”，其对高房价的“灭火”功能更加直接。
重庆“特别住房消费税”的要点在于对高价格和大面积的高端住房进行征收，对炒房客购买的多套住房进行征收。但从学界的观点来看，在税制和政策效果上，“特别住房消费税”都有值得推敲之处。
财政部财科所副所长刘尚希认为，如果“特别住房消费税”是在购买环节一次性征收，房东完全可以把税负转嫁给下家，对抑制投机性购房作用有限。
特别消费税是为调节消费对特定的消费品征收的、由消费者直接负担的一种流转税。1989年，我国曾对彩电和小轿车征收过特别消费税，征税环节在工业环节和进口环节，采用定额税率。比如，14英寸以下的彩电每台100元，20英寸每台400元，同时有一些减免税的规定。1994年税制改革时，国家设置了新的消费税税种，代替了原来的特别消费税。
国税总局研究机构的有关人士表示，当年征收特别消费税时并没有消费税税种，而在当下消费税运转良好的情况下，新征特别消费税是否合适，值得商榷。
在目前我国的分税制体系下，消费税是一种中央税，具体税率由中央统一明确，税收也统一上缴国库，实际上会造成地方税源向中央集中，因此这一方案能否得到其他省市的支持也不乐观。
而针对特别消费税将在重庆试点的传闻，税务专家表示，从操作层面看，除了免税情况外，按面积划定档次，只要购房面积超标就要征收特别住房消费税，简单明了，似乎不需要试点。
财政部财科所研究员孙钢则认为，“从现有法律来说，地方没有税收立法权。特别房产消费税作为一个新的税种，不可能只让重庆获批，要是实征必须全国一起干，法律也没有授权中央税可以在地方上进行试点。”
税收“右拳”将相机出击
4月17日国务院发布的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发10号文），对此前疯狂上涨的房价施以重拳，京沪深等一线城市供求一夜逆转，上个月排队抢房的场景本周已消失无踪，楼盘打折信息骤然增多，部分投资客仓促抛盘。
据链家地产统计，此前北京涨幅较大的通州、望京等地区，一周之内二手房的房价跌幅接近10%。其中，通州二手房挂牌价下降9.7%，望京二手房挂牌价下降11%。
与之相对应的是，A股市场房地产板块快速下跌。截至22日，申万房地产指数本周下挫9.03%，拖累股指大幅走低。有市场人士分析认为，在税收这只“靴子”没落下来之前，多方不敢贸然进场，房地产板块恐将维持弱市格局。
那么，在中央打出差别化信贷的“左拳”之后，税收这只“右拳”究竟何时击出呢？
有分析人士称，要关注4月14日国务院常务会议的措辞。“实行更加严格的差别化住房信贷政策，抑制投机性购房”、“加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策”。对于差别化信贷政策，用词是“实行”，三天之后的4月17日，国发10号文就出台了二套房贷首付不低于50%等具体调控措施。而对于税收政策，用词是“加快研究制定”，可见税收调控政策还未最终定案，出台时机时间也不会如信贷政策般迅速。
该分析人士还指出，之所以信贷政策和税收政策有一个时间差，也有可能是出于调控节奏的考虑。如果差别化的信贷政策能够达到遏制部分城市房价过快上涨的政策目标，税收政策就可以在税制改革的大背景下，从长计议，研究制定一个既能改变地方“土地财政”现状，增加地方税源，又能抑制投机，引导住房合理消费的综合方案，待条件成熟，适时推出物业税。而如果差别化信贷政策的“左拳”未能遏制房价过快上涨势头，那么，以打击投机性购房为政策目标的税收政策，比如大幅提高二手房交易的营业税税率，对个人转让房产所得征收高额所得税等措施，即可应势而出。所以说，房地产调控税收政策的出台是一个相机抉择的过程。
酝酿保有环节征税
如果说差别化信贷是一剂“猛药”的话，对个人住房保有环节征税则是对房价的一种中长期“调理”。但从遏制房价过快上涨的政策目标来看，对个人住房保有环节征税并不能做到“精确打击”。
财政部已将完善房产税制度作为2010年的工作要点。由于开征物业税需要的政策准备和技术准备都较为复杂，作为新税种又须获得全国人大表决通过，短期内推出的可能性不大，因此，适当扩大房产税范围，以替代实现“物业税”的功能成为学界共识。
据税务部门介绍，房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。《房产税暂行条例》1986年10月1日起开始实施。目前房产税的征收范围限于城镇的经营性房屋，个人所有非营业用的房产享受税收优惠，免征房产税。
中国社科院财贸所税收室主任张斌说，要想对个人住房在保有环节征税，只需国务院对《房产税暂行条例》进行修改，对个人住房取消税收优惠即可。现行房产税按房产余值，执行较低税率的计征方法，也比较符合物业税的特点。不过，个人住房余值如何评估，如何解决评估争议，以及如何保证征管等方面，仍然需要找到妥善的解决办法。（朱宇） |
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发表于 2019-4-10 10:52:56
